Bienes Inmuebles
Qué es un Avalúo
Es una estimación de valor de un bien previamente identificado. El proceso de valuación da inicio cuando el perito valuador identifica todos los elementos en el entorno del avalúo y finaliza cuando entrega los resultados del estudio en un documento oficial y confidencial denominado Dictamen Valuatorio.
Avalúo Comercial refiere a un documento en el cual se plasma el Valor Comercial para cualquier tipo de bien mueble o inmueble. El propósito del avalúo dependerá del uso final, como puede ser la negociación para una operación de compra o venta o, simplemente, conocer el valor comercial.
ENFOQUES PRINCIPALES PARA VALUACIÓN DE INMUEBLES
- Enfoque de Mercado-. Con base en el área vendible de los bienes inmuebles, el valor de los bienes inmuebles se calcula analizándolo y comparándolo con los precios de los productos vendidos o en venta que son equivalentes o similares a los bienes inmuebles en el mercado inmobiliario. en una o más regiones. Similares en condiciones normales, los valores obtenidos se normalizan y/o se (homologan) si los comparables tienen características diferentes a las propiedades del objeto, algunas de las cuales son:
- Ubicación
- Estado de conservación
- Edad
- Superficie
- Proyecto
- Enfoque de Físico-. La determinación del valor de un activo puede compararse con el costo de reemplazar o replicar un nuevo activo que sea igualmente deseable y tenga una utilidad o función similar a la propiedad que se está valuando, teniendo en cuenta los siguientes factores:
Terreno: Debe valorarse como terreno baldío de acuerdo a las características de su uso y servicios, según ofertas de mercado en la zona o similares.
Edificios: El valor de reposición nuevo de un edificio se estimará teniendo en cuenta sus características físicas.
Instalaciones: Se estimará el valor de reposición nuevo siempre que formen parte integrante del inmueble, el criterio es que al separarse el inmueble del inmueble se destruya éste o parte del edificio al que pertenece o se anexa.
Desventajas: Se estimará la pérdida de valor por degradación física por antigüedad y estado de conservación.
- Enfoque de capitalización de Rentas-. Se utiliza en el análisis de valoración de activos generadores de ingresos, el método considera las ganancias futuras del activo en relación con su valor presente aplicando una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar la capitalización directa, donde la tasa de capitalización global o todo el riesgo inherente se aplica a un solo ingreso anual, o una tasa de rendimiento o tasa de descuento (una medida que refleja el rendimiento de una inversión) aplicada a un rango de ingresos durante un período proyectado. Durante este período, se denomina capitalización de flujo de caja. El enfoque de ingresos refleja el principio de expectativa
Para realizar el avalúo, se necesitan los siguientes requisitos del inmueble:
- Escrituras o título de propiedad.
- Boleta predial.
- Boleta de agua.
- CFE.
- Planos arquitectónicos.
